%20(2480%20%C3%97%203508%20px)%20(3500%20%C3%97%202800%20px)_edited_edited.jpg)
Giảm thuế (khấu trừ thuế) khi mua nhà ở Đức được chia sẻ bởi chị Thanh Nguyen tại Stuttgart, chuyên viên tư vấn tài chính, đầu tư tại Văn phòng Dzung Nguyen và Cộng sự. Hi vọng bài viết đem lại thông tin hữu ích giúp các bạn đưa ra quyết định tài chính thông minh.
Trường hợp mua nhà cho thuê
Các bạn đều biết Đức là thiên đường đóng thuế. Khi tìm nhà ở Đức và mua nhà cho thuê, thu nhập của bạn sẽ tăng lên. Thu nhập càng cao đóng thuế càng cao. Rất may khi mua nhà để cho thuê ở Đức, các chi phí liên quan được khấu trừ thuế. Các chi phí này được chia làm hai loại: chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.
Chi phí trực tiếp (được giảm thuế theo tỷ lệ khấu hao tài sản, thông thường 2%/năm)
Chi phí trực tiếp là những chi phí phát sinh trực tiếp từ việc mua bất động sản và có thể được tính ngay vào giá trị của tài sản. Những chi phí này bao gồm:
1. Giá mua (Kaufpreis)
Đây là chi phí lớn nhất và trực tiếp nhất, bao gồm giá trị của cả nhà và đất.
2. Chi phí công chứng (Notarkosten)
Chi phí này phát sinh khi hợp đồng mua bán được công chứng, thường chiếm khoảng 1,5% giá mua.
3. Phí đăng ký đất đai (Grundbuchkosten)
Sau khi hợp đồng được công chứng, bạn phải đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan đăng ký đất đai. Chi phí này thường chiếm khoảng 0,5% giá trị bất động sản.
4. Thuế chuyển nhượng bất động sản (Grunderwerbsteuer)
Mức thuế này dao động từ 3,5% đến 6,5% tùy theo bang.
5. Phí môi giới bất động sản (Maklerprovision)
Nếu sử dụng dịch vụ môi giới, bạn sẽ phải trả phí này, thường là 3-6% của giá mua.
Những chi phí trực tiếp này sẽ được khấu trừ thuế hàng năm theo tính toán khấu hao tài sản (Absetzung für Abnutzung - AfA). Nhà đã qua sử dụng được khấu hao 2% hàng năm trong 50 năm, nếu xây trước năm 1925 thì là 2,5% trong 40 năm. Lưu ý là chi phí khấu hao tài sản không tính giá đất (vì đất thì không bị khấu hao), mà chỉ tính trên giá trị tài sản trên đất.
Ví dụ: Giá mua (Kaufpreis) của một bất động sản là 400 nghìn euro, trong đó phần đất có giá trị 200 nghìn euro, thì chi phí khấu hao chỉ được tính trên 200 nghìn euro còn lại và các phần chi phí trực tiếp liên quan. Giả sử tổng chi phí được khấu hao là 220 nghìn euro, thì mỗi năm được khấu trừ thuế từ khoản khấu hao 4400 euro.
Chi phí gián tiếp
Chi phí gián tiếp là những chi phí không phát sinh trực tiếp từ việc mua bất động sản nhưng liên quan đến việc sử dụng và quản lý bất động sản. Những chi phí này bao gồm:
1. Lãi suất vay mua nhà (Zinsen)
Nếu bạn vay tiền mua nhà ở Đức, lãi suất vay được khấu trừ thuế hàng năm.
2. Chi phí sửa chữa và cải tạo (Instandhaltung und Renovierungskosten)
Sau khi mua nhà, nếu bạn thực hiện các công việc sửa chữa hoặc cải tạo, những chi phí này có thể được khấu trừ thuế. Cần phân biệt giữa chi phí sửa chữa (có thể khấu trừ ngay) và chi phí cải tạo lớn (phải khấu hao dần dần).
3. Chi phí quản lý và bảo trì (Verwaltung und Instandhaltungskosten)
Đối với bất động sản cho thuê, các chi phí liên quan đến quản lý và bảo trì như chi phí cho người quản lý bất động sản, bảo trì hệ thống sưởi ấm, vệ sinh, bảo hiểm tòa nhà cũng có thể được khấu trừ thuế.
4. Chi phí bảo hiểm (Versicherungskosten)
Bao gồm bảo hiểm tòa nhà và bảo hiểm trách nhiệm dân sự.
Trường hợp mua nhà để ở
Rất tiếc, chi phí trực tiếp và gián tiếp khi mua nhà để ở thì hầu hết không được khấu trừ thuế. Một số chi phí mua nhà để ở được khấu trừ thuế gồm chi phí bảo hiểm, chi phí thuê người làm vườn (Gartenpflege) và dịch vụ mùa đông (Winterdienst), dọn dẹp (Reinigung). Nếu bạn sử dụng một căn phòng tại nhà để làm việc, chi phí đó cũng được khấu trừ thuế tương đương với tỷ lệ sử dụng.
Thành là người tư vấn tài chính, không phải là tư vấn thuế nên những tính toán kỹ thuật các anh chị hỏi tư vấn thuế của mình nhé.
Cảm ơn mọi người
Thanh Nguyen
Bạn có thể theo dõi hội thảo hoặc đặt Termin tư vấn online miễn phí tại đây:
Büro Dzung Nguyen
Tư vấn đầu tư, bảo hiểm, khoản vay cho doanh nghiệp, cá nhân tại Đức
Kreillerstraße 210, 81825 Munchen
Richmodstr. 6, 50667 Köln
0176 3277 2130
0176 2223 7477
Comments